في مشهد عقاري معقد تتشابك فيه السياسات الضريبية مع قرارات الاستثمار، يجد سوق العقارات الفاخرة في مانهاتن نفسه أمام اختبار غير مسبوق. فقد دخلت ضريبة المنازل الثانوية، المعروفة إعلامياً باسم ضريبة pied-à-terre، حيز التنفيذ وسط جدل قانوني وضبابية واسعة. فهل تدفع هذه الضريبة الأثرياء إلى مغادرة المدينة، أم أن السوق بدأ بالفعل في استيعابها بطرق لم تكن متوقعة؟
ضريبة مamdani تدخل حيز التنفيذ وسط معركة قانونية
قبل نحو شهر، أصدر قاضٍ في نيويورك أمراً مؤقتاً بوقف أجزاء من تطبيق الضريبة الجديدة على المنازل الثانية الفاخرة، بعد أن أمر البلدية بإزالة قائمة مثيرة للجدل تحتوي على أسماء وعناوين وقيم عقارية لأكثر من 900 ألف مالك عقار في المدينة. وبموجب الأمر الصادر في 10 أغسطس، مُنعت إدارة البلدية مؤقتاً من التقدم بناءً على قائمة العقارات المتنازع عليها أو إرسال إشعارات بالبريد، كما مُنعت من تنفيذ المواعيد النهائية ضد أصحاب المنازل المتأثرين. وقد استأنفت المدينة القرار في اليوم نفسه، مما أدى تلقائياً إلى تعليق الأمر المؤقت واستمرار تطبيق الضريبة ريثما تنظر القضية.
ويشير منتقدون إلى أن هذه الضريبة قد تدفع الأثرياء إلى الانتقال نحو ولايات ذات عبء ضريبي أقل مثل فلوريدا وتكساس وتينيسي. لكن البيانات الحديثة لمعاملات مانهاتن ترسم صورة أكثر تعقيداً، إذ يستمر السوق الفاخر في النشاط رغم حالة عدم اليقين المحيطة بالضريبة الإضافية. فالسوق دخل عصر الضريبة من موقع قوة وليس ضعف، وفقاً لما تشير إليه الأرقام.
أرقام السوق الفاخر تكشف مفاجآت
سجلت عقود مانهاتن في الربع الثاني نمواً بنسبة 4% مقارنة بالعام الماضي لتصل إلى 3,188 عقداً، كما ارتفعت صفقات الإغلاق التي تجاوزت 10 ملايين دولار بنسبة 31%. وفي يوليو، أول شهر تحت وطأة الضريبة، تم توقيع 98 عقداً عند 4 ملايين دولار أو أكثر، بانخفاض 24% عن يونيو لكن بارتفاع 5% عن العام الماضي. هذه الأرقام لا تدعم بشكل قاطع فرضية الهروب الجماعي، بل تشير إلى نوع من التكيف الحذر مع الوضع الجديد.
ويشرح تشارلز سنايدر، نائب الرئيس الأول للبحوث والتحليلات، أن العقارات الفاخرة تمتص تاريخياً زيادات الضرائب، لكن ليس فوراً وليس مجاناً. ويستشهد بتوسيع ضريبة القصور عام 2019، عندما انخفضت صفقات الإغلاق الفاخرة بنسبة 20% في 2017، وتراجع الوسيط الفاخر إلى 5.4 مليون دولار من 6.5 مليون دولار. والفارق الجوهري هنا أن الضريبة الحالية هي رسم سنوي متكرر، وليست تكلفة إغلاق لمرة واحدة، مما يرفع احتمالات تأثير أكبر على السوق الفاخر.
ما الذي يقلق الوسطاء حقاً في ضريبة pied-à-terre؟
ترى ميشيل غريفيث، ثاني أفضل وكيلة في مانهاتن من حيث حجم المبيعات، أن الكلمة الأولى لتلخيص هذه الضريبة هي الارتباك. فقد خلقت حالة من الغموض في السوق لا تقتصر على المشترين والبائعين فحسب، بل تمتد إلى المحامين وكل المتعاملين في القطاع العقاري. وتفسر ذلك بأن جوهر المشكلة يكمن في مسألة التقييم العقاري، إذ يتم الخلط بين القيمة السوقية التي قد يحصل عليها العقار عند البيع، وبين القيمة المقدَّرة من إدارة المالية في البلدية.
وتضرب مثالاً واقعياً على هذا التناقض: شقة بيعت بمبلغ 9.5 مليون دولار، لكن التقييم الإداري لإدارة المالية كان 1.5 مليون دولار فقط. هذا الفارق الهائل بين القيمتين يخلق حالة من عدم الفهم لدى الأطراف كافة. وتضيف أن لحظات عدم اليقين هذه تؤدي دائماً إلى توقف بعض المتعاملين، سواء كان السبب انتخابات رئاسية أو انتخابات بلدية أو تغييرات ضريبية جديدة.
كيف تعمل الضريبة الجديدة ومن سيتأثر بها؟
في أول عامين من تطبيق الضريبة، حتى 30 يونيو 2028، قد تخضع وحدات الكونdo والتعاونيات غير المستخدمة كسكن رئيسي للرسم الإضافي إذا كانت قيمتها السوقية لدى إدارة المالية لا تقل عن مليون دولار، بمعدلات تتراوح بين 4% و6.5%. أما المنازل المخصصة لعائلة واحدة أو عائلتين أو ثلاث عائلات وغير المستخدمة كسكن رئيسي، فقد تخضع للرسم إذا بلغت قيمتها السوقية 5 ملايين دولار على الأقل، بمعدلات تتراوح بين 0.8% و1.3%. وبدءاً من يوليو 2028، سيُطبق حد الـ5 ملايين دولار وهيكل المعدلات من 0.8% إلى 1.3% على العقارات المشمولة، بينما ستستخدم إدارة المالية منهجية جديدة لتقييم وحدات الكونdo والتعاونيات تأخذ في الاعتبار مبيعات مماثلة.
هذا التداخل بين القيمة السوقية والقيمة التقديرية الإدارية يزيد من تعقيد المشهد، ويجعل من الصعب على المالكين التنبؤ بالالتزامات الضريبية السنوية. فبدلاً من حساب ضريبة لمرة واحدة عند البيع، أصبح هناك عبء متكرر يتطلب تخطيطاً مالياً مستمراً.
هل يهرب الأثرياء أم يتكيفون مع الواقع الجديد؟
رغم التحذيرات المتكررة من هجرة رأس المال، تشير المعطيات الحالية إلى أن بعض المشترين من ذوي الثروات العالية يختارون التكيف بدلاً من الرحيل. قد يكون السبب ارتباطهم الطويل بالمدينة، أو إدراكهم أن الامتيازات التي توفرها نيويورك من ثقافة وأعمال وبنية تحتية لا يمكن تعويضها بسهولة في ولايات أخرى. لكن هذا لا يعني أن الضريبة بلا تأثير، إذ تبقى مسألة تكلفة الفرصة البديلة حاضرة في كل قرار شراء أو بيع.
ويظل السؤال المطروح: هل ستتحول هذه الضريبة إلى عامل ضغط حقيقي على سوق العقارات الفاخرة خلال السنوات المقبلة؟ الإجابة ليست واضحة المعالم بعد، لكن المؤشرات الأولى توحي بأن التأثير قد يكون تدريجياً وتراكمياً أكثر من كونه صدمة فورية.
الارتباك الضريبي وانعكاسه على قرارات الشراء
يشير الوسطاء إلى أن حالة الغموض تحيط بكل تفاصيل الضريبة، بدءاً من تحديد ما إذا كان العقار مستخدماً كسكن رئيسي أم ثانوي، وصولاً إلى آلية احتساب القيمة الخاضعة للرسم. هذه التفاصيل الدقيقة تولد لحظات تردد لدى المشترين، خاصة أولئك الذين يفكرون في شراء عقار ثانٍ في المدينة. لكن في المقابل، يرى بعض المحللين أن السوق العقاري في نيويورك أثبت تاريخياً مرونته أمام التحديات الضريبية، وأن الفترات الانتقالية غالباً ما تشهد تراجعاً مؤقتاً يتبعه استقرار.
نظرة مستقبلية: نحو سوق أكثر تعقيداً وتنظيماً
مع استمرار المعركة القانونية حول الضريبة، يبدو أن العامين المقبلين سيكونان حاسمين في تحديد ملامح السوق العقاري الفاخر في نيويورك. فالتجربة غير مسبوقة لأنها تفرض عبئاً سنوياً متكرراً وليس رسماً لمرة واحدة، مما قد يغير قواعد اللعبة في قطاع العقارات الفاخرة على المدى الطويل. وقد نشهد تحولاً في استراتيجيات الاستثمار العقاري، حيث يصبح التخطيط الضريبي طويل الأجل جزءاً أساسياً من قرارات الشراء والبيع. الأكيد أن الأثرياء لن يتخلوا بسهولة عن مدينة تمنحهم مكانة عالمية، لكنهم في المقابل سيبحثون عن طرق قانونية لتحسين أوضاعهم المالية في ظل هذا النظام الضريبي الجديد.
يبقى السؤال الأهم: هل تنجح هذه الضريبة في تحقيق أهدافها المالية دون الإضرار بتنافسية نيويورك كمركز عالمي للاستثمار العقاري؟ الإجابة ستتكشف مع مرور الوقت، لكن المؤشرات الأولى تدعو إلى الحذر والترقب.
